Régimen jurídico actual y jurisprudencia del Tribunal Supremo
Una de las consultas más habituales que recibimos en el despacho es la siguiente: ¿puede una comunidad de propietarios prohibir o condicionar el destino de una vivienda al alquiler turístico (vivienda de uso turístico o VUT)? La respuesta, en el marco normativo vigente, es sí, siempre que se cumplan escrupulosamente los requisitos legales y formales exigidos.
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) fue modificada en esta materia por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, y más recientemente por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, cuya disposición final cuarta reforma la LPH con entrada en vigor el 3 de abril de 2025. El resultado es un régimen que otorga a las comunidades herramientas claras para gestionar esta actividad, ahora ya consolidado por la doctrina del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo. A continuación, lo analizamos con detalle.
1. Marco normativo: artículos 7.3 y 17.12 de la LPH
El punto de partida es el artículo 17.12 LPH, introducido por el RD-ley 7/2019 y ajustado en su redacción por la LO 1/2025, que establece:
«El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.»
Esta misma mayoría cualificada de doble quorum (3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas) sirve, por tanto, para tres finalidades distintas: aprobar la actividad, limitarla o condicionarla, y prohibirla por completo; así como para establecer un recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes de la vivienda turística.
Junto a ello, la LO 1/2025 añadió un nuevo apartado 3 al artículo 7 LPH, que refuerza sustancialmente el control comunitario al introducir un requisito de autorización previa:
«El propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad [turística] deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de esta Ley. El presidente de la comunidad […] requerirá a quien realice la actividad sin que haya sido aprobada expresamente la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.»
Esto supone un cambio de paradigma relevante: desde el 3 de abril de 2025, la regla general pasa a ser la inversa a la tradicional. Ya no basta con que la comunidad no se haya opuesto: el propietario que quiera iniciar ex novo la actividad de alquiler turístico (VUT) en un inmueble sometido a propiedad horizontal necesita la aprobación expresa y previa de la junta, por la misma mayoría de 3/5. El mecanismo de cesación del art. 7.3 LPH —por falta de autorización previa— es distinto del de cesación de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas del art. 7.2 LPH, aunque ambos comparten el mismo cauce procesal de requerimiento y, en su caso, acción judicial de cesación.
2. Jurisprudencia del Tribunal Supremo: unificación de doctrina
Antes de que el Pleno resolviera la cuestión de forma definitiva, la jurisprudencia ya admitía con claridad que una comunidad de propietarios pudiera, por la vía estatutaria y con la mayoría entonces exigida, restringir el destino de los elementos privativos. Así lo había declarado el Tribunal Supremo en sentencias como la STS 768/2014, de 3 de diciembre (Roj: STS 5538/2014), o la STS 358/2018, de 15 de junio (Roj: STS 2256/2018), y lo reiteró posteriormente en las SSTS 1643/2023, de 27 de noviembre; 1671/2023, de 29 de noviembre; 90/2024, de 24 de enero; 95/2024, de 29 de enero; y 105/2024, de 30 de enero.
En estas resoluciones, el Alto Tribunal ya razonaba que:
«[…] en el régimen de propiedad horizontal es perfectamente legítimo, a los efectos de conciliar los intereses estrictamente privativos con los generales concurrentes inherentes a su naturaleza jurídica, establecer restricciones o prohibiciones a las facultades de goce que, con respecto a los pisos o locales del inmueble, corresponden a sus propietarios. Siempre que se trate, claro está, de un acuerdo adoptado conforme a derecho y con los límites derivados del art. 1255 del CC, sin que los arts. 33 (derecho a la propiedad privada) y 38 (libertad de empresa) reconocidos por la Constitución veden unas limitaciones de tal clase.»
Y añadía que las prohibiciones de actividad en los elementos privativos habían sido declaradas conformes con la Constitución por las SSTC 301/1993, de 21 de octubre, y 28/1999, de 8 de marzo, en las que se proclamó que la necesidad de compaginar los derechos e intereses concurrentes de una pluralidad de propietarios justifica la fijación, legal o estatutaria, de límites a los derechos de uso y disfrute de los inmuebles.
Lo que permanecía discutido era si los verbos “limitar” o “condicionar” del art. 17.12 LPH, en su redacción anterior a la reforma de 2025, amparaban también la prohibición total de la actividad por la mayoría reforzada de 3/5, o si esta exigía unanimidad conforme a la regla general del art. 17.6 LPH. Cierto sector registral y doctrinal sostenía que “limitar” no equivalía a “prohibir”, lo que generó denegaciones de inscripción de acuerdos prohibitivos en algunos Registros de la Propiedad.
El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo zanjó definitivamente esta controversia mediante dos sentencias gemelas dictadas el 3 de octubre de 2024: la STS 1232/2024 (ECLI:ES:TS:2024:4790), ponente Excmo. Sr. D. Pedro José Vela Torres, y la STS 1233/2024 (ECLI:ES:TS:2024:4791), ponente Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg. Ambas resoluciones, dictadas el mismo día por el Pleno, conforman conjuntamente doctrina jurisprudencial sobre la materia.
El Alto Tribunal confirma en ambas que la mayoría de 3/5 prevista en el art. 17.12 LPH es suficiente para prohibir totalmente el alquiler turístico, sin que sea necesaria la unanimidad, pues —razona el Tribunal— exigirla equivaldría a hacer la prohibición de facto imposible, ya que bastaría el voto en contra del propio propietario afectado para impedirla. La interpretación literal restrictiva de “limitar”, defendida por la sentencia recurrida, queda así descartada en favor de una interpretación finalista y sistemática del precepto.
Estas sentencias han sido confirmadas y consolidadas por la reforma legal de 2025, que despeja cualquier duda residual al incorporar expresamente los verbos “apruebe” y “prohíba” al propio tenor literal del art. 17.12 LPH.
Esta línea jurisprudencial ha sido recientemente reafirmada por la STS 1874/2026, de 28 de abril (ECLI:ES:TS:2026:1874, ponente Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg), que confirma el cese de la actividad de alquiler turístico cuando los estatutos de la comunidad contienen una prohibición expresa de destinar los inmuebles a "hospedería". El Tribunal Supremo reitera que, conforme a la definición de la Real Academia Española, son sinónimos de hospedería el alojamiento, la acogida, el hospedaje o el albergue, por lo que dicha cláusula estatutaria —siempre que esté redactada con la claridad y precisión exigidas— ampara también la prohibición del uso turístico de la vivienda, sin necesidad de que los estatutos mencionen literalmente el término "vivienda de uso turístico" o "alquiler turístico".
3. Requisitos formales para la validez del acuerdo
Para que el acuerdo de prohibición, limitación o autorización sea sólido e inatacable, deben observarse escrupulosamente los siguientes requisitos:
- Convocatoria clara y específica: el orden del día debe especificar de forma expresa y separada la cuestión a votar (prohibición, limitación, autorización o cuotas especiales). No es válido incluirla genéricamente en “ruegos y preguntas”, bajo riesgo de nulidad del acuerdo por defecto de convocatoria.
- Mayoría cualificada: 3/5 de propietarios y 3/5 de cuotas de participación. Los propietarios ausentes debidamente citados que no manifiesten su oposición en el plazo de 30 días naturales se computan como favorables, conforme al art. 17.8 LPH.
- Elevación a público e inscripción registral: resulta imprescindible para la oponibilidad del acuerdo frente a terceros de buena fe (futuros adquirentes). Sin inscripción en el Registro de la Propiedad, el acuerdo solo vincula a los propietarios actuales de la comunidad en el momento de su adopción.
4. Límite esencial: irretroactividad y derechos adquiridos
Esta es, probablemente, la cuestión que más confusión genera en la práctica: el propio art. 17.12 LPH contiene, desde la redacción introducida por el RD-ley 7/2019 y mantenida por la LO 1/2025, una cláusula expresa de irretroactividad: “Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”. Es importante precisar correctamente qué significa esto, porque es habitual confundir dos planos normativos distintos.
4.1. Irretroactividad respecto a la fecha del acuerdo de la Junta de Propietarios
La irretroactividad del art. 17.12 LPH está vinculada al momento en que la junta de propietarios adopta el acuerdo concreto de prohibición o limitación.
La consecuencia práctica es la siguiente: si un propietario ya venía ejerciendo legalmente la actividad de VUT —con la correspondiente licencia o declaración responsable turística en regla— antes de que la junta apruebe el acuerdo de prohibición, dicho acuerdo no puede obligarle al cese inmediato de la actividad ya iniciada. El acuerdo solo despliega eficacia hacia el futuro, vinculando a quienes pretendan iniciar la actividad, ampliarla a otras viviendas o renovar la licencia caducada a partir de la fecha de adopción del acuerdo.
Así lo ha confirmado también la jurisprudencia menor que aplica esta misma cláusula legal, al señalar que la excepción a la regla general de unanimidad que introduce el art. 17.12 LPH, por tratarse de una norma restrictiva de derechos, no puede tener efectos retroactivos ni afectar a los propietarios disidentes que con anterioridad a su adopción ya venían desarrollando en su vivienda dicha actividad conforme a la normativa aplicable; y ello porque, en el momento en que estos propietarios iniciaron la actividad o adquirieron la vivienda, lo hicieron confiando legítimamente en que conservaban íntegra la facultad de goce y disfrute sobre el inmueble, sin que pueda admitirse que la comunidad menoscabe a posteriori el contenido esencial de ese derecho.
En definitiva, la comunidad no puede “prohibir a posteriori” con efecto retroactivo sobre quien ya operaba legalmente como VUT antes de la adopción del acuerdo. Lo que sí puede —y, tras las SSTS de 3 de octubre de 2024 y la reforma de 2025, puede hacerlo por mayoría de 3/5 y sin necesidad de unanimidad— es impedir que la actividad se inicie ex novo, se extienda a otras viviendas del edificio, o se renueve una vez extinguida la licencia, a partir del momento en que el acuerdo se adopta.
4.2. Cambios a partir del 3 de abril de 2025
La reforma de la LO 1/2025 no deroga ni modula esta irretroactividad; lo que hace es añadir, mediante el nuevo art. 7.3 LPH, una exigencia adicional y distinta: a partir de esa fecha, cualquier propietario que quiera iniciar ex novo la actividad de VUT necesita la aprobación expresa y previa de la comunidad, con independencia de que exista o no un acuerdo previo de prohibición. Antes de la reforma, en ausencia de un acuerdo prohibitivo expresamente adoptado, el propietario podía iniciar la actividad libremente; tras la reforma, el silencio de la comunidad ya no es suficiente, y se invierte la carga: hace falta autorización expresa.
Pero esta inversión de la carga tampoco opera con efecto retroactivo. La propia LO 1/2025 introduce una nueva Disposición Adicional Segunda LPH, que exonera expresamente del requisito de autorización previa a quien ya viniera ejerciendo la actividad antes de la entrada en vigor de la reforma:
«Aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley Orgánica de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.»
Esta exoneración exige, conforme a la propia literalidad de la norma, dos requisitos acumulativos: (i) que el propietario estuviera ya ejerciendo efectivamente la actividad turística antes del 3 de abril de 2025, y (ii) que se hubiera acogido previamente a la normativa sectorial turística autonómica correspondiente (esto es, que contara con la licencia, declaración responsable o título habilitante turístico exigido en su comunidad autónoma). No basta, por tanto, con haber adquirido la vivienda antes de esa fecha si la actividad o la licencia turística son posteriores.
Por tanto, si el propietario cumple los citados requisitos no le afectará el requisito de autorización expresa de la comunidad de propietarios.
5. Otras acciones de la comunidad
Además de la prohibición, limitación o exigencia de autorización previa, la comunidad de propietarios dispone de otros instrumentos complementarios:
- Acción de cesación (art. 7.2 LPH): frente a actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas desarrolladas en el piso o local (ruidos, uso intensivo o indebido de elementos comunes, etc.), previo requerimiento al infractor.
- Cesación por falta de autorización previa (art. 7.3 LPH): mecanismo específico para la actividad turística no autorizada, distinto del anterior, con su propio régimen de requerimiento y apercibimiento de acciones judiciales.
- Recargo de hasta el 20 % en los gastos comunes de la vivienda destinada a uso turístico, aprobado por la misma mayoría de 3/5 y, también, sin efectos retroactivos.
- Regulación del uso de elementos comunes (ascensores, portal, zonas comunes, buzones, etc.) afectados por la mayor rotación de ocupantes propia de la actividad turística.
Conclusión
La combinación de la doctrina del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo —en particular las SSTS 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre, que culminan una línea jurisprudencial ya consolidada desde 2014— y la reforma introducida por la LO 1/2025 ha clarificado y reforzado de forma notable las facultades de las comunidades de propietarios frente al alquiler turístico. Disponen hoy de un instrumento eficaz para decidir el modelo de convivencia en sus edificios: por un lado, la posibilidad de prohibir totalmente la actividad por mayoría de 3/5 con eficacia hacia el futuro; por otro, desde abril de 2025, la exigencia de autorización previa y expresa para cualquier nueva alta de VUT. En la práctica, ambos mecanismos combinados pueden suponer, según los casos, una limitación muy intensa de la posibilidad de que un propietario destine su vivienda al alquiler vacacional sin contar con el respaldo de la comunidad.
Ahora bien, esta facultad comunitaria no es ilimitada ni puede ejercerse en perjuicio de quien ya venía desarrollando la actividad de forma legal antes del acuerdo: la cláusula de irretroactividad del art. 17.12 LPH protege los derechos ya consolidados, en aplicación del principio de confianza legítima y de los límites que el art. 1255 CC y la propia Constitución imponen a las restricciones del derecho de propiedad.
El ámbito de la propiedad horizontal está lleno de formalismos. Un error en la convocatoria, en el cómputo de votos, en la redacción del acta o en la falta de inscripción registral puede invalidar el acuerdo, igual que una prohibición mal redactada puede pretender —indebidamente— efectos retroactivos que la ley no ampara. Del mismo modo, los propietarios que ya vienen explotando su vivienda turísticamente, o que deseen iniciar la actividad, deben conocer con precisión sus derechos y las vías de defensa frente a acuerdos irregulares o aplicados con efecto retroactivo.
En Casadeley somos expertos en Derecho Inmobiliario y Propiedad Horizontal. Ofrecemos asesoramiento integral: revisión de estatutos, preparación y asistencia a juntas, redacción e impugnación de acuerdos, y defensa de derechos adquiridos frente a prohibiciones improcedentes. Si usted es presidente de comunidad o propietario afectado, contacte con nosotros para analizar su caso concreto con el máximo rigor y conforme a la normativa vigente en 2026.
Raúl Romero, Abogado Procesal en CASADELEY
