PLANTEAMIENTO
Recientemente, los medios generalistas han hecho eco del caso de un propietario sancionado administrativamente tras descubrir que su vivienda, previamente ocupada contra su voluntad, estaba siendo explotada de forma ilegal por los propios ocupantes.
CONTEXTO
Un propietario decide alquilar un inmueble para costear los gastos de su hipoteca. Una vez vencido el contrato, los inquilinos no abandonan la vivienda y deciden permanecer en ella contra la voluntad del arrendador. El arrendamiento deviene en lo que popularmente se conoce como “inquiokupación”. Paralelamente, los ocupantes comienzan a ofertar la vivienda a través de plataformas digitales de oferta turística sin contar con la correspondiente autorización administrativa exigida por la legislación turística. Una vez que Administración autonómica detecta esta actividad, inicia un procedimiento sancionador contra el titular registral del inmueble, es decir, contra el propietario, pese a que éste no ha participado en la explotación ni se estaba beneficiado de la misma.
En este escenario, podemos plantear dos cuestiones relevantes:
1º ¿Ampara la legislación vigente una situación de este tipo?
2º ¿Dispone el propietario de mecanismos legales para proteger sus intereses?
ANÁLISIS JURÍDICO
1. Ocupación del inmueble
La ocupación sin consentimiento del titular constituye un delito de usurpación, tipificado en el artículo 245 del Código Penal. Este delito puede adoptar dos formas:
- Ocupar un inmueble sin autorización de su titular.
- Mantenerse en él contra la voluntad del propietario.
En el caso analizado, los antiguos inquilinos permanecen en la vivienda tras la expiración del contrato, sin abonar renta alguna. Sin embargo, tres años después, el propietario sigue sin poder recuperar su inmueble.
Esta situación tiene su origen en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, aprobado durante la pandemia, que suspendió los procedimientos de desahucio en casos de vulnerabilidad social. Aunque su finalidad era proteger a los arrendatarios en situación precaria, la medida ha sido prorrogada sucesivamente y sigue vigente hasta el 31 de diciembre de 2025.
Para beneficiarse de esta protección, los ocupantes deben obtener un certificado de vulnerabilidad emitido por el Ayuntamiento. Así, aunque la ley no legitima la ocupación ilegal, sí suspende temporalmente los procedimientos judiciales para su desalojo, generando un efecto de facto que puede ser aprovechado de mala fe.
2. Alquiler turístico ilegal
Tradicionalmente, el arrendamiento de larga duración ha sido el medio habitual para rentabilizar un inmueble. No obstante, el auge del turismo ha impulsado modalidades más lucrativas, como el alquiler turístico, que exige una autorización administrativa específica.
En este caso, los ocupantes habrían iniciado esta actividad sin la correspondiente licencia de la Generalitat de Cataluña, incurriendo en una infracción administrativa. Ante la imposibilidad de identificar a los infractores reales, la Administración ha dirigido la sanción contra el único titular registral del inmueble: el propietario.
POSIBLES SOLUCIONES
Soluciones frente a la ocupación
El propietario dispone de dos vías para recuperar su vivienda:
- Interponer una denuncia penal por usurpación.
- Iniciar un procedimiento civil de desahucio.
La vía civil suele ser más ágil y eficaz. No obstante, mientras el certificado de vulnerabilidad esté en vigor, el procedimiento quedará suspendido en virtud del Real Decreto-ley 11/2020. Solo tras su expiración (prevista para el 31 de diciembre de 2025), podrá solicitar el lanzamiento y reclamar una indemnización por daños y perjuicios, incluyendo el lucro cesante.
Soluciones frente a la sanción administrativa
La sanción impuesta vulnera el principio de responsabilidad, pilar básico del Derecho Sancionador. De acuerdo con el mismo, solo puede ser sancionada la persona que haya cometido la infracción, ya sea de forma dolosa o negligente. En este caso, el propietario no ha intervenido en la actividad ilícita.
Por tanto, debe recurrir la sanción en vía administrativa, respetando escrupulosamente los plazos legales. Si no lo hace, la resolución devendrá firme y su impugnación posterior será mucho más compleja, requiriendo procedimientos excepcionales como la revisión de oficio.
REFLEXIÓN FINAL
A la luz de lo expuesto, podemos concluir que:
- La Ley no ampara expresamente la ocupación ilegal, aunque ciertas medidas de protección social, adoptadas con buenas intenciones, pueden generar incentivos perversos y propiciar situaciones de abuso.
- Tampoco resulta conforme a Derecho sancionar al propietario por infracciones cometidas por terceros. Cuestión distinta es que la Administración actúe de forma negligente, ya sea por falta de medios o de información.
Es evidente que, con independencia de su valoración jurídica, estas situaciones colocan al propietario en una posición de extrema vulnerabilidad. Las soluciones legales existen, pero exigen tiempo y recursos por lo que se antoja necesaria una mejora en la técnica legislativa y una mayor coordinación entre administraciones para evitar que, en lo sucesivo, puedan darse más casos como éste.
David Lozano, abogad procesal / contencioso administrativo de CASADELEY
