El Tribunal Supremo ha dictado recientemente dos resoluciones de gran importancia: las Sentencias n.º 1590/2025 y 1591/2025, ambas de 11 de noviembre. En ellas, el Pleno de la Sala de lo Civil analiza, a la luz de la doctrina marcada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) —sentencias de 13 de julio de 2023 (C-265/22) y 12 de diciembre de 2024 (C-300/23)—, si las cláusulas que incorporan el IRPH en los préstamos hipotecarios cumplen con los requisitos de transparencia y si pueden considerarse abusivas.
¿Qué es el IRPH y por qué genera tanta controversia?
El IRPH (Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios) es un índice oficial elaborado por el Banco de España a partir de la media de los tipos de interés que aplican los bancos en sus hipotecas. Fue creado en 1994 y se publica cada mes en el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Nació como una alternativa al Euríbor para los préstamos a interés variable, especialmente en momentos en los que el Euríbor bajaba de forma notable. Por ello, muchas entidades lo incorporaron en sus contratos como índice de referencia.
Pero la realidad es que:
- El IRPH ha estado históricamente por encima del Euríbor.
- Esto ha producido cuotas más elevadas para los consumidores.
- Además, se ha cuestionado la claridad con la que se explicó su funcionamiento y la facilidad con la que podía verse influido por las propias entidades financieras.
Todo ello ha provocado una intensa litigiosidad, centrada en determinar si estas cláusulas fueron transparentes y si pueden considerarse abusivas.
Qué dicen las últimas sentencias del TJUE y del Tribunal Supremo
Las recientes resoluciones del Tribunal Supremo no dan una respuesta simple o automática sobre la validez del IRPH. Al contrario, establecen criterios técnicos y exhaustivos para valorar, en cada caso, si la cláusula superó o no los controles de transparencia y si generó un desequilibrio para el consumidor.
De forma resumida, los puntos clave son los siguientes:
1. La falta de transparencia, por sí sola, no basta para anular la cláusula
Es necesario analizar también si el banco actuó de buena fe y si el contrato mantiene un equilibrio razonable entre las obligaciones de ambas partes.
2. Para valorar la posible abusividad hay que comparar el coste real del préstamo
- Debe examinarse el tipo efectivo resultante de aplicar el IRPH, considerando:
- Los métodos habituales de cálculo de los intereses.
- Los tipos de mercado existentes en la fecha de la contratación.
- Préstamos similares en importe y duración.
3. La comparación debe hacerse correctamente
No basta con contraponer directamente IRPH y Euríbor.
Hay que añadir al índice correspondiente el diferencial pactado en el contrato y comparar los tipos finales de ambas opciones.
Conclusión: No todos los casos con IRPH son abusivos
Tras esta doctrina, el Tribunal Supremo no declara que todas las hipotecas con IRPH sean nulas o abusivas. Esto significa que no hay una respuesta general válida para todos los casos.
El carácter abusivo debe valorarse individualmente, y será necesario acreditar:
- Una falta relevante de información en la contratación.
- Un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes, según los parámetros fijados por el TJUE y el Tribunal Supremo.
David Lozano, abogado Procesal / Contencioso Administrativo en CASADELEY
